Souscrire un crédit immobilier n’implique pas seulement de rembourser à la banque un capital prêté à un certain taux d’intérêt. Cela nécessite aussi de payer des primes et des frais divers auxquels l’emprunteur ne peut échapper.

Les frais de garantie

Il n’y a pas de financement possible sans le paiement de ces frais le jour de la signature du prêt. Trois choix s’offrent à l’emprunteur.

1 : L’hypothèque, la plus connue mais la moins utilisée, est la garantie la plus solide pour la banque. Cela consiste à enregistrer le bien qui est financé comme revenant à la banque si le crédit immobilier n’est pas remboursé en totalité par l’emprunteur.

En cas d’insolvabilité au cours du prêt, la banque saisit le bien et le vend aux enchères pour récupérer le montant qui lui est dû. Le restant revient à l’emprunteur. Cette garantie est inscrite par le notaire au bureau des hypothèques, ce qui implique des frais supplémentaires.

2 : Le privilège de prêteur de deniers (PPD), « une version allégée » de la précédente garantie, ne peut être enregistré au bureau des hypothèques que pour un bien existant (par exemple un terrain ou une maison déjà construite).

Pour l’achat d’un appartement avec des travaux à réaliser, il est possible de faire un PPD sur l’appartement et une hypothèque sur les travaux. Si nécessaire, la banque peut aussi récupérer l’argent prêté en vendant le bien. C’est la garantie qui coûte le moins cher.

3 : Dernière garantie, la caution. Elle est délivrée par une société spécialisée qui émane en général d’une banque. Contre le paiement d’une prime, la société de cautionnement bancaire se porte caution auprès de la banque pour assurer le bon financement du crédit. Cela ne nécessite pas d’inscription au bureau des hypothèques.

En cas de défaut de remboursement du crédit, le bien pourra aussi être saisi. Certaines sociétés font payer à l’emprunteur une commission de caution à laquelle s’ajoute une participation au Fonds mutuel de garantie (FMG). Si le crédit est remboursé jusqu’à son terme, elles reversent à l’emprunteur, à la fin du contrat, une partie des frais reçus.

La caution peut être une personne physique (un proche par exemple). Cela engage contractuellement à rembourser le prêt en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Le choix entre ces trois garanties dépend du projet de l’emprunteur et de son âge.

L’assurance emprunteur

Elle sécurise le remboursement du crédit à la banque, en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur. Cette assurance obligatoire, qui nécessite de remplir un questionnaire de santé (sur ses antécédents médicaux, son mode de vie…), permet de solder tout ou partie du prêt.

 En cas de décès, pour un emprunt fait en couple, le conjoint survivant devra faire face seul aux échéances du crédit. Il est conseillé d’évaluer ses ressources pour souscrire la bonne quotité d’assurance (jusqu’à 100 % sur chaque tête) pour pouvoir payer le prêt. Cette protection essentielle a forcément un coût.

La banque ne peut légalement plus imposer son assurance emprunteur. Pour être acceptée par la banque, la délégation d’assurance individuelle retenue par l’emprunteur devra offrir des garanties au moins équivalentes à l’assurance collective proposée par la banque. Parce qu’elle est prévue pour couvrir le plus grand nombre, l’assurance proposée par la banque peut ne pas être la plus compétitive. En revanche en cas de sinistre, la présence d’un interlocuteur unique facilitera la mise en œuvre des garanties. Un profil peu risqué, par exemple un jeune couple qui ne fume pas et qui n’a pas d’antécédents médicaux, bénéficiera de conditions d’assurance plus avantageuses chez un courtier spécialisé dans ce domaine.

Le coût de l’assurance emprunteur se rajoute au montant du crédit à rembourser tous les mois. En fonction de l’assureur, le prix de la prime d’assurance sera calculé soit sur le montant initial emprunté (cas le plus courant), soit sur le montant de capital restant dû. Un jeune couple qui anticipe une revente rapide de son bien a tout à gagner à comparer plus précisément le montant des primes d’assurance qui lui seront réclamées au cours des premières années de remboursement du crédit.

Pour couvrir d’autres imprévus, il est possible de prendre, à titre facultatif, une assurance chômage. Chaque assurance offre un niveau de couverture différent avec des prises en charges des échéances du crédit qui pourront être partielles, totales ou temporaires.

Les frais de dossier et de notaire

Les frais de dossier représentent un montant assez faible par rapport au coût total du crédit. Ils sont à payer le jour de la signature du prêt.

Il faut également s’acquitter des frais de notaire (en réalité, très majoritairement des droits de mutation versés à l’Etat et plus modestement les émoluments revenant au notaire). Ils s’élèvent en général à 2 ou 3 % pour un achat dans le neuf et à 7 ou 8 % dans l’ancien.